외국인 부동산 투기로 서울시 절반소유, 중국인 급증

외국인 부동산 투기로 서울시 절반소유, 중국인 급증

외국인의 국내 부도산 거래가 급증하고 있다. 정부가 외국인 부동산 구매를 방관하는 사이 우리나라는 외국인 부동산 구매의 프리존으로 만들어져가고 있다.

외국인의 규제없는 부동산 구매에 국내 부동산 시장의 변동성이 높아질 수 있다는 경고가 계속되고 있다.

외국인 땅 서울의 절반, 여의도 면적의 20배
중국인 소유 토지 10년 새 5.4배

외국인 국내 토지 보유현황

2020년 말 기준으로 외국인이 보유한 우리나라 토지는 약 253㎢로 전 국토 면적의 0.25%에 육박한다. 서울시 면적인 605㎢ 의 절반 가까이 되고, 이는 여의도 면적의 20배나 되는 규모이다. 특히 외국인 매수에서 중국인이 차지하는 비율이 압도적으로 높은데 2013년 전체 외국인 매수에서 36%로 1위로 올라선 뒤 지속적으로 증가하여 2017년 이후에는 전체 매수에서 60~70%를 차지하고 있다. 중국인의 소유 토지면적은 10년 새 5.4배가 증가한 것으로 나타났다. 해외 부동산을 타깃으로 하는 '차이나 머니' 문제는 이미 미국, 캐나다, 유럽, 호주, 일본 , 동남아에서 이미 예전부터 논란이 된 문제이다.

한편 우리나라 부동산의 외국인의 보유는 매년 증가하고 있다. 2011년에 비해 10년만에 1.3배가 증가했다. 외국인이 가장 많은 토지를 보유한 지역은 경기도, 전남이, 경북 순이다. 경기도로 부동산 투자 자본이 몰리고 있다. 최근 국내 부동산 가격이 급등하면서 외국인의 우리나라 부동산 거래 역시 크게 늘어나고 있다. 지난해 외국인의 건축물 거래는 한국부동산원에서 통계를 낸 이래 최대 규모인 2만 1천여 건으로 전년대비 18.5% 증가하였다.

이렇게 외국인의 우리나라 부동산 구매가 늘어나는 이유는 무엇일까? 외국인이 우리나라 부동산을 구매할때는 우리 국민들이 받는 규제를 받지 않는 데다 보유주택의 수를 산정하기가 어려워 자유롭게 쇼핑이 가능하기 때문이다. 현재 우리나라 부동산을 취득하는 외국인은 문화재 보호구역이나 군사보호시설구역 등 일정 구역을 제외하고 신고만으로 취득이 가능한 상황이다.

우리나라 국민들은 부동산 취득 시 보유 주택수나 부동산 가격에 따라 매수가 제한되고 자금출처를 소명해야하는 등 여러 어려움이 있지만 외국인들은 우리나라 국민들에 비해 상대적으로 제재에 자유로운 가운데 부동산 쇼핑을 하고 있는 것이다.

지난해 이용호 의원(무소속)은 주택 거래에 대해 취득세와 양도소득세를 중과하는 내용의 지방세법, 소득세법 개정안을 발의하며 외국인이 대한민국 국민과 달리 주담대나 자금도달계획서 등의 규제가 없어 가뜩이나 물량이 부족한 수도권에서 마음 놓고 '줍줍'을 할 수 있다고 지적했다.

국토연구원(국토교통부 산하 국책연구원)에서는 지난 5월 외국인의 국내 주택 구매가 주택시장의 변동성을 증가시킬 위험이 있다고 발표했다. 내국인은 각종 규제와 함께 다주택 중과를 적용받는데 외국인은 해외은행을 통해 자금을 조달할 수 있기 때문에 LTV, DTI, DSR 등의 제한에서 자유롭다.
또한 우리나라는 부부가 주택을 각각 1채씩 보유하면 2주택자가 돼서 양도소득세가 중과되지만 외국인은 부부관계를 증명받을 방법이 없어 2주택자에 대한 양도세 중과가 현실적으로 힘들다.

외국인 부동산 규제법안

한편 외국인의 부동산 투기가 문제된다는 여론이 일자 국회에서 관련법규를 입법하는 등 급하게 관심을 보였지만 결국 시간이 지나 여론의 관심이 줄어들자 해당 법규들의 입법도 동시에 진행이 멈췄다. 국민의힘 의원들이 외국인의 양도소득세 감면제도를 폐지하자며 조세특례제한법을 발의했으며 투기과열지구, 조정대상지역 등에서 외국인도 토지거래 허가제를 실시하자고 외국인의 부동산거래 신고법을 발의했지만 상임위에서 논의조차 되지 않고 있다. 이밖에 여당에서도 외국인의 주택매입에 대해 취득세를 최대 30% 중과하는 등 지방세법 개정안을 논의했지만 상호주의 원칙에 위배될 수 있다는 의견이 우세해 개정안이 폐기됐다.

외국인의 부동산 거래현황 정확히 파악 불가능

현재 외국인의 우리나라 부동산 거래현황은 그 증감유무만을 파악할 수 있을 뿐 그게 건물을 가지고 있는 것인지 아파트 공유분을 가지고 있는 것인지조차 파악이 불가능하다. 이에 국토부 관계자는 외국인의 부동산 소유현황 정보를 통합 관리하기 위해 법무부와 협의 중이라고 밝혔으나 국토부 실거래가 시스템이 대법원 등기부등본상 성명표기와 주택구분 등에서 그 방식이 달라 현황을 파악하려면 일일이 대조를 해야 해 방안을 모색 중이라고 말했다.